Dovolím si odhadnúť, že čitateľ tohto blogu vlastní byt alebo dom. Na Slovensku totiž viac ako 91 % domácností vlastní nehnuteľnosť určenú na bývanie. Ide o jedno z najvyšších čísel v Európe, napríklad v Nemecku je toto číslo len mierne nad 50 percentami. Sú však ľudia, ktorí vlastnia niekoľko bytov či domov. Nie vo všetkých však bývajú... Tušíte správne – na Slovensku (aj v Česku) je veľmi populárne investovanie do nehnuteľností.

Nemusíme poznať presnú definíciu investície, ale zrejme od každej očakávame zhodnotenie investovaného kapitálu (hoci nie vždy to vyjde). Celkový výnos je tvorený zmenou ceny daného aktíva a výnosmi, ktoré poskytuje počas držby. V prípade akcií sú takýmito výnosmi dividendy, v prípade dlhopisov vyplácané kupóny, v prípade nehnuteľností príjem z ich prenájmu. Celkový výnos by mal byť vyšší ako inflácia, ak máme hovoriť o reálnom zhodnotení peňažných  prostriedkov.

Myslím si, že vysoká obľuba nehnuteľností aj ako „investičného nástroja“ je spôsobená historickými príčinami. Kapitálový trh na Slovensku prakticky neexistuje a ľudia investujú do zahraničných akcií len v obmedzenej miere. Boja sa volatility, majú zlé skúsenosti z minulosti. Niektorí z obdobia po kupónovej privatizácii, keď mnohé firmy skončili v konkurze a ich akcie sa stali bezcennými, alebo z nedávnej finančnej krízy, keď v roku 2009 strácali akcie viac ako 50 percent oproti predchádzajúcim maximám... Úrokové sadzby v bankách, kde majú Slováci uloženú drvivú väčšinu peňažných prostriedkov, sú extrémne nízke, blízke nule. Viacerí z nás teda hľadajú alternatívy zhodnotenia svojich financií, a ak vylúčia akcie alebo iné trhové nástroje, ich investičný vesmír sa zmenšuje. Naopak, úvery na bývanie sú historicky najlacnejšie. To všetko nahráva investíciám do nehnuteľností

Pozrime sa, ako sa vyvíjajú ceny bytov a domov na Slovensku, špeciálne v Bratislave. Tu sa totiž koncentrujú byty, ktoré ľudia kupujú nie na bývanie, ale ako investíciu. Už minimálne dva roky rastú ceny bytov v hlavnom meste rýchlejšie ako nominálne mzdy. V prvom štvrťroku 2017 vzrástli ceny bytov v Bratislave oproti rovnakému obdobiu minulého roka o 8,9 %. Rastie nielen ich cena, ale aj počet predaných bytov. V prvom štvrťroku 2017 bolo v hlavnom meste predaných rekordných 1 543 novopostavených bytov. Na porovnanie: v rokoch 2012 a 2013 sa za jeden štvrťrok predávalo priemerne len niečo okolo 500 novostavieb! To všetko ukazuje na silný dopyt.

A aké byty a kde sú v Bratislave najlikvidnejšie?

Z uvedených tabuliek je zrejmé, že v rámci Bratislavy sa najviac predalo 2-izbových bytov (769 z 1 543) a najpopulárnejšie sú predaje v rámci okresu Bratislava III, v ktorom sa predalo 421 bytov (z 1 543).

Poďme si zosumarizovať príčiny rastu cien bytov v Bratislave v posledných dvoch rokoch:

• extrémne nízke (historicky najnižšie) úrokové sadzby hypoték
• dobrá ekonomická situácia, nízka nezamestnanosť, rast nominálnych miezd
• ponuka bytov reaguje na dopyt s oneskorením: stavebné povolenia a samotná výstavba trvajú niekoľko rokov, preto sa ponuka nedokáže okamžite prispôsobiť dopytu
• psychologické efekty: ľudia sú svedkami rýchleho rastu cien, tak hovoria: „kúpme, lebo ak budeme čakať 6 mesiacov, zase budú byty drahšie“; podobne, ak sa ľudia dočítajú, že NBS bude prísnejšie regulovať hypotéky, s kúpou bytu sa poponáhľajú, aby mali hypotéku za „starých“ podmienok (napríklad hypotéku vo výške 90 − 100 percent kúpnej ceny nehnuteľnosti)
• vysoký dopyt po investičných bytoch: opäť pôsobia nízke úrokové sadzby – peniaze v bankách ani štátne dlhopisy nezarábajú takmer nič, akcií sa mnohí Slováci boja, preto kupujú byty ako investíciu; odhaduje sa, že v atraktívnych projektoch v centre Bratislavy tvorí podiel investičných bytov 30 − 50 percent!
• stádovitý efekt (platí pre investičné aj neinvestičné byty): všetci teraz nakupujú byty

Aký bude ďalší vývoj cien bytov a domov? Netrúfame si to odhadnúť, ale poukážem na zopár varovných signálov. Koncom mája člen bankovej rady ČNB Vojtěch Benda vyhlásil, že „... tuzemský trh s bývaním je nadhodnotený a Česká národná banka musí konať, aby sa špirála cien bytov a záujemcov o hypotéky začala spomaľovať“. Pritom situácia v Česku (v Prahe) je veľmi podobná situácii na Slovensku (v Bratislave).

Prieskum Europe Housing Report 2017 realitnej spoločnosti RE/MAX porovnával priemerný príjem miestnych obyvateľov podľa údajov Eurostatu a cenu za štvorcový meter bytu v hlavnom meste podľa údajov realitnej firmy RE/MAX. Prekvapujúco najdrahšie bývanie je v Bratislave a Prahe, kde obyvatelia získajú za priemerný príjem 0,36, respektíve 0,37 štvorcového metra obytnej plochy. Celkovo bolo do prieskumu zaradených 18 európskych miest. Hoci v diskusii k tomuto článku sa objavili námietky k použitej metodike, niet pochýb, že pomer ceny štvorcového metra obytnej plochy a mesačného príjmu rastie a v Bratislave je vyšší ako v mnohých európskych metropolách. A je tiež zrejmé, že tento pomer nemôže rásť donekonečna. Podobne pri akciách − to, či sú akcie drahé, sa zvyčajne posudzuje podľa ukazovateľa P/E, teda pomeru ceny akcie a zisku na jednu akciu. Ak tento pomer rastie na vysoké hodnoty, môže to signalizovať bublinu.

Národná banka Slovenska vo svojom komentári z 3. mája 2017 konštatovala, že ceny bytov sa dostali do rizikového pásma (v škále Prepad – Rovnováha – Vzostup – Riziko – Bublina). Odhaduje, že tempo rastu cien sa bude znižovať.

Keď sa pozrieme na ceny bytov (novostavieb) z dlhodobejšej perspektívy, javí sa ako pravdepodobné, že s rôznymi výkyvmi okolo priemeru by mal nárast ceny bytov zodpovedať nárastu nominálnych príjmov v danom regióne (meste). Ale ak sa pozrieme na konkrétny byt bez dodatočných investícií, jeho cenový nárast bude pravdepodobne nižší, lebo staršie byty sa obchodujú za nižšie ceny ako novostavby. Ak investujeme do rekonštrukcie, môže sa predajná cena zvýšiť, ale opäť dôjde k zníženiu celkového výnosu, keďže musíme prirátať náklady na rekonštrukciu.

Nezabúdajme ani na to, že Slovensko patrí ku krajinám, ktoré majú jednu z piatich najhorších demografických prognóz v Európe. Takže nemožno dlhodobo rátať so zvyšujúcim sa dopytom na základe nárastu počtu obyvateľov. Iste, budú lokality, kde bude rásť počet obyvateľov z dôvodu migrácie, ale ani to nebude trvať naveky – v mnohých európskych metropolách už došlo k stabilizácii počtu obyvateľov. Ak to spojíme so spomínaným vysokým podielom investičných bytov, nemusí byť ľahké predávať ich v situácii, keď koncový dopyt (teda tých, čo chcú reálne bývať) bude slabnúť a v ponuke bude dostatok novostavieb.

Záver

Vieme, že všeobecné povedomie je také, že ceny nehnuteľností kolíšu len málo a chýba nám historická skúsenosť s razantným prepadom cien bytov a domov. Ale vo vyspelých krajinách, ako sú USA a Španielsko, sme relatívne nedávno boli svedkami prepadu cien o viac ako 50 percent.

Takže nabádame hlavne na zamyslenie, aby sme si určili primeraný podiel nehnuteľností na celkovom majetku, pri akej cene ešte dáva zmysel ich kupovať a ktoré finančné nástroje predstavujú rozumnú alternatívu na zhodnotenie peňazí. Majetok je najlepšie diverzifikovať, a to z hľadiska typu investície, rizika aj likvidity. V prípade Vášho záujmu Vám s tým radi pomôžeme.